按照當(dāng)下一些渲染房價(jià)不敗論專家的觀點(diǎn)，一線城市土地資源稀缺，房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌。這種言論和當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破裂前，其國內(nèi)的觀點(diǎn)如出一轍。

和四面環(huán)海的日本相比，我國有著連成一體的960萬平方公里土地，可以輕松實(shí)現(xiàn)省市間的合并或擴(kuò)容。因此，在我國為推高房價(jià)而吹噓的土地稀缺論，原本就不成立。

正所謂“前事之鑒，后事之師”，日本面積狹小土地稀缺，屬于真正的土地資源匱乏。為何還會(huì)在上世紀(jì)90年代，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫破裂，房價(jià)暴跌70%的嚴(yán)重后果呢?

一、戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的高速增長。

二戰(zhàn)結(jié)束后，日本經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)，每年的經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到8%以上，把美國都甩在了身后，在對美貿(mào)易中，日本正如今天的我們，一直有順差，占著美國人的“便宜”。

美國當(dāng)然不能容忍，于是兩國經(jīng)貿(mào)沖突不斷。什么紡織大戰(zhàn)、鋼鐵大戰(zhàn)、彩電大戰(zhàn)、汽車大戰(zhàn)等此起彼伏。但是有著不屈民族精神的日本人，面對美國的折騰，卻反而越來越厲害。到上世紀(jì)80年代，日本成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，索尼、松下、豐田、三洋等日本企業(yè)都成為世界一流企業(yè)。日本的人均收入，達(dá)到美國人均收入的145%。

二、充裕資本的炒房路。

美國更加忍無可忍，從1971年開始不斷施壓，說日本故意壓低本國匯率，造成日本人買外國貨很貴，而外國人買日本貨很便宜，形成了不公平競爭。因此美國搞了個(gè)《史密斯協(xié)定》，要求日元升值。

1985年時(shí)，美、英、德、法、日五國財(cái)長進(jìn)一步簽訂《廣場協(xié)議》，1987年又簽訂《盧浮宮協(xié)議》，其目的仍然是要日元升值。

日元升值后，日本的汽車和電器失去了價(jià)格優(yōu)勢，出口增速從3.9%一下降為-16.8%，經(jīng)濟(jì)受到沉重打擊。這時(shí)日本央行為了刺激經(jīng)濟(jì)，開始大規(guī)模降息，僅1986年就連續(xù)降息五次。大量資金流向市場，只是這些錢并沒有投向制造業(yè)，而是涌向當(dāng)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)相對小的房地產(chǎn)市場。

日本的房價(jià)開始起飛，僅1987年，東京的房價(jià)就翻了一番，過去做生產(chǎn)的企業(yè)，由于外貿(mào)受阻，受房地產(chǎn)暴利誘惑，也紛紛把錢投入房市。

而手握大把現(xiàn)金的銀行，為了盤活資金，盡量多地放貸，以低首付，低利率為誘餌，鼓勵(lì)民眾貸款買房。地產(chǎn)商們則組織一幫無業(yè)游民，裝扮成購房者，排起長長的隊(duì)伍，營造火爆的場面，吸引更多的投資客進(jìn)入房市。

對于普通百姓來說，房子歷來是買漲不買跌的。眼見房價(jià)一天一個(gè)價(jià)的上漲，一些沒有實(shí)力的剛需也坐不住了，開始向銀行貸款買房。

為了體現(xiàn)“公平”，日本房產(chǎn)商還創(chuàng)造了搖號購房，一間售價(jià)6200萬日元的55平米兩房，中簽率僅為1/1000。這種火爆搶房表象的營造，使得日本民眾無論貧窮富有，都紛紛殺入房市，希望分一杯羹。

在房地產(chǎn)商和不良媒體人的宣傳下，日本人堅(jiān)信，日本是個(gè)島國，土地有限。而作為首都的東京更是只有一個(gè)，資源的匱乏將會(huì)支持房價(jià)持續(xù)上漲。

泡沫破滅前夜，日本東京的房價(jià)，短短五年間，漲了四倍之多。整個(gè)城市的地產(chǎn)總價(jià)，和美國全國持平。日本經(jīng)濟(jì)全球第一，把東京賣掉，買下美國，再返租給美國人的豪言壯語，不時(shí)見諸報(bào)端。

三、泡沫破裂后的陣痛。

全民炒房，企業(yè)貸款流入房市，在房地產(chǎn)泡沫不斷吹大之際，日本引以為傲的工業(yè)制造陷于停頓。GDP增長完全依賴于房產(chǎn)交易總量，地方政府也熱衷于房產(chǎn)和土地交易的稅費(fèi)收入。

這時(shí)，日本政府開始擔(dān)心，如何任由房價(jià)瘋漲，去實(shí)向虛的泡沫經(jīng)濟(jì)，會(huì)把日本拖入萬劫不復(fù)的深淵?？萍寂d國的戰(zhàn)略積累極可能化為烏有，于是日本決定親手刺破泡沫。

1990年8月。三重野康出任日本央行行長，日本利息從2.5%直接飆升到了6%，同時(shí)限制房地產(chǎn)貸款總量。這樣一來，沒有資金接盤的炒房客，面對高企的利息成本，紛紛拋售房產(chǎn)。惡性循環(huán)，到1992年底時(shí)，東京房價(jià)從高峰時(shí)的140萬日元/平方，跌到不足20萬日元/平方，足足跌去70%。

房價(jià)泡沫的破裂，使得房子成為負(fù)資產(chǎn)。大量房貸開始違約，銀行破產(chǎn)倒閉，失業(yè)潮也接踵而至。一些高位接盤的平民走上天臺，選擇結(jié)束生命。抗壓能力強(qiáng)的，則被套死在樓市，一輩子給銀行打工，償還債務(wù)。

經(jīng)過此次教訓(xùn)，日本清醒認(rèn)識到，實(shí)業(yè)才是立國之本，只有發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，才能保證國力穩(wěn)健增長，這個(gè)道理日本沿用至今。